Die unterschiedliche Verkehrswertermittlung in Zwangsversteigerungsverfahren 30300 oder 55000 EUR?(AG-Minden):

Es handelt sich um 2 ganz genau gleiche Wohnungen. Wobei zu der Wohnung bei einem Wert von 30300 EUR gemäß dem Gutachten auch noch ein KfZ-Stellplatz gehört im Gegensatz zu der Wohnung, die mit einem Wert von 55000 EUR ausgewiesen ist.
Vielleicht wirkt sich auch der KfZ-Stellplatz entsprechend wertmindernd aus, weil wer einen KfZ-Stellplatz hat braucht unbedingt auch ein Auto, weil ein leerer KfZ-Stellplatz würde im Ansehen der Person (in der Justiz das wichtigste überhaupt) bedeuten, dass sich der Eigentümer kein Auto leisten kann und es sich somit um eine ganz besonders mindere Person handelt (Tatsächlich besitzen beide Wohnungen einen KfZ-Stellplatz und auch noch einen kleinen Kellerraum).

Beide Wohnungen wie auch etwa 30 weitere in dem Gebäude sind ca. 1992 innerhalb kürzester Zeit für 60000 EUR unrenoviert und untapeziert an 30 verschiedene Käufer verkauft worden, selbst bei zusätzlichen Maklerkosten von 2000 EUR. Beide Wohnungen sind dann renoviert worden.
Damals, kurz nach Maueröffnung, waren 60000 EUR für eine solche Wohnung in der Größe ein günstiger Preis, weil sich diese Wohnungen nicht in einer guten Lage befinden und der Preis war demgemäß damals angemessen. Heute dürfte der Marktpreis wohl eher bei 30000 EUR liegen und in einer Zwangsversteigerung kaum mehr als 25000 EUR zu erzielen sein.
Der erzielbare Zwangsversteigerungserlös wird evtl. auch von dem vom Gutachter zu vor festgestellten Verkehrswert abhängig sein. Schauen wir uns einmal an welcher Verkehrswert für 2 gleiche Wohnungen festgestellt worden ist wobei die Festellung für den Verkehrswert eines solchen Gebäudes mit einem Gutachten nicht über 1250 EUR liegen sollte. Das umfangreiche Gutachten, das nicht annähernd richtig sein muß, erweckt dann beim Betrachter den Eindruck, dass mit physikalischen wertermittelnden Gesetzmäßigkeiten hantiert wird.:

0011 K 0170/ 2006 (letzte Aktualisierung: 14-01-2009 13:07), Grundbuch: Minden Blatt 8.192
Objekt/Lage: Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer) [Anm.: ohne KfZ-Stellplatz gemäss Gutachten]: Bruchstr. 51, 32423 Minden
Beschreibung: Laut Gutachten handelt es sich um die Wohnung Nr. 21 im 5. OG eines 8-geschoss. Wohnhauses, Massivbauweise mit Flachdach und 32 WE, Baujahr 1973. NF der Wohnung: 80,41 m². Wohnung konnte nicht besichtigt werden. Verkehrswert in €: 55.000,00 EURO

0011 K 0206/ 2007 (letzte Aktualisierung: 17-02-2009 16:11), Grundbuch: Minden Blatt 8.189
Objekt/Lage: Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz: Bruchstraße 51, 32423 Minden
Beschreibung: Lt. Gutachten befindet sich die Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 78 m² und anteiligem Gemeinschaftseigentum im 4. OG links vorne des Hauses Bruchstr. 51, 32423 Minden. 8-geschoss., unterkellertes Hochhaus mit 32 Wohneinheiten, Massivbau, Baujahr ca. 1972, Flachdach mit Flachdach-Eindeckung, Kunststoff-Fenster mit Wärmedämmglas, zentrale Ölheizung.
Das Grundstück ist 5.078 m² groß. Der Miteigentumsanteil beträgt 3.091/100.000. Verkehrswert in €: 30.300,00 EURO

Die letztere mit 30300 EUR bewertete Wohnung verfügte im Gegensatz zu der anderen Wohnung auch noch über ein vollständig neu renoviertes Bad und Toilette.
In der Zwangsversteigerung wurde für diese Wohnung 17500 EUR im dritten Versteigerungstermin erlöst.
Eine andere Wohnung in dem Gebäude ohne renoviertes Bad und Toilette wurde etwa 6 Monate zuvor für 22500 EUR verkauft allerdings auch, weil die Preise noch weiter gesunken sind.

Der ermittelte Wert kann also gerne mal um 100% oder über 100% vom tatsächlichen Wert abweichen.

In einem anderen Zwangsversteigerungsverfahren am AG-Minden wurde gegen die Wertermittlung Beschwerde eingelegt, weil ein unerschlossenes Grundstück in der Zwangsversteigerung als erschlossen versteigert wurde und der festgestellte Wert dem eines erschlossenen Grundstücks entsprach.
Der qm Preis wurde mit 30 EUR/qm ermittelt. Der Preis in dem Erschliessungsgebiet von meheren hunderttausend Quadratmetern beträgt für ein unerschlossenes Grundstück 15 EUR/qm (auch direkte Nachbargrundstücke) und für ein erschlossenes Grundstück 30 EUR/qm. Seit etwa 1995 werden in dem Erschliessungsgebiet Grunstücke verkauft. Auch im Jahr 2008 (und bis heute 2013) waren noch mehere zehntausend qm Grundstück zu dem Preis zu erwerben. Ohne das zu wissen hat der Gutachter also den Wert für das Grundstück mit 30 EUR/qm (als erschlossen) recht gut taxiert.
Das das Grundstück erschlossen ist glaubt jeder, weil eine Strasse allerdings ohne Bürgersteige (ab und zu schaut mal ein KG-Rohr aus der Erde in dem sich Stromkabel für die zukünftige Strassenbeleuchtung befinden) und Wasser/Abwasser etc. vorhanden sind.
Die Strasse und die Abwasserleitungen werden aber komplett erneuert und die Grundstücke sind formal noch nie erschlossen worden.
Damit wurde für den Wert des Grundstücks anstatt 15 EUR/qm fälschlicherweise 30 EUR/qm angegeben und ein Zwangsersteigerer wird sich hinterher wundern, dass das Grundstück gar nicht erschlossen ist, sondern er pro qm auch noch 15 EUR Erschliessungskosten zahlen darf.
Die Bank als Zwangsversteigerer hat natürlich gar kein Interesse daran etwas zu ändern und in der Regel der Zwangsbesteigerte auch nicht und das Gericht hat, wie man folgend feststellen kann, auch gar kein Interesse solche Falschinformationen zu berichtigen.

Es wurde auch vorstehendes vorgetragen und es wurden diverse Nachweise vorgelegt aus denen sich ergab, dass das Grundstück nicht erschlossen ist.
Die Beschwerde wurde abgewiesen, weil dem Richter der Gutachter aus einer vielzahl von Verfahren bekannt ist und dieser sich daher nicht geirrt haben kann.
Desweiteren kommt es auch nicht darauf an wieviel Geld man für ein Grundstück tatsächlich bezahlen muss/müsste, sondern es kommt auf den Wert an der im Gutachten festgestellt wird.

Gemäß Richter Dr. Kummer und Richter Dr. Haddenhorst vom LG-Bielefeld kommt es bei der Verkehrswertermittlung also auch nicht auf tatsächliche Sachverhalte an wie zB. ob ein Grundstück bebaubar ist oder erschlossen ist, sondern das wichtigste ist das Ansehen der Person und ob dem Richtern der Gutachter bekannt ist uabhängig davon ob seine Verkehrswertermittlungen richtig oder falsch (gewesen) sind, denn das interessiert ohnehin niemanden. Bei Fehlern deckt einer den anderen ab, weil ihm der Kollege bekannt ist ohne konstruktiv daran zu arbeiten solche Fehler oder völlig falsche Wertermittlungen zu vermeiden.
Gemäß Richter Dr. Haddenhorst kommt es bei einer Entscheidung darüber ob ein Richter Sachverhalte zur Kenntnis genommen hat anscheinend auch nur darauf an ob ihm sein Richterkollege gut bekannt ist.

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